台湾出现现代包租公

台湾出现“现代包租公”

别等退休金　先赚30年

“现代包租公”完全操盘守则

他们是一群准退休族，人生才过完上半场，儿女无法自立，退休金不够多，但他们说：“亲儿子不可靠、股儿子也不可靠、只有哑巴儿子才可靠。”于是，他们加入“新包租族”的行列，自己预约未来的生活费……

台北市松仁路的中油大楼里，近来最热门的话题是：“亲儿子靠不住，股儿子也不可靠，只有‘哑巴儿子’才可靠。”在中油工作三十二年的张妈妈说，她辛苦拉拔女儿长大，两人分别拿到哥伦比亚大学国际关系硕士、美国密西根州大药学博士，但快退休的她，却不敢奢望未来靠女儿养。

几番思量，她最近终于决定，投入一百五十万元（新台币，下同），将原本位于捷运大坪林站后方的老公寓，装修成六个套房。她预计，这间公寓未来每个月可收进五万七千元租金，足够她退休后的生活费。在中油，和张妈妈一样的准退休员工就有一百多位，未来还会陆续增加。

政治大学社会系教授顾忠华指出，养哑巴儿子的现象，反映出台湾社会的“代间契约”（contract between generation）正在改变。所谓的“代间契约”，指的是亲子之间，下一代要负担上一代退休生活照顾的无形契约，尤其现在七、八十岁的老人，仍保有养儿防老的概念。

钱难赚：台股不振、利率低，越来越多人把眼光放向房地产

这群五十岁至六十四岁间的人，就像三明治一样，被夹在奉养上一代与扶养下一代的压力间，急着找出路。这群人在台湾现在有三百四十万，占总人口的一五％，未来还会更多。

而这三百四十万人，是台湾中产阶级的主干，过去，他们历经台湾股市大多头、房地产十年大空头的洗礼，如今面临人生下半场，他们的财务规划为什么弃股票而就房地产呢？

关键有三。其一，台股不振。摊开过去六年来的台股报酬率，大盘下跌一八．二％，散户在股市赚钱的难度越来越高，且长期下来，股票因流动性高，容易沦为纸上富贵。反映在股市结构上，散户占总成交量的比例从八成降到近六成，许多人发现，股儿子不再可靠。

其二，利率持续在低档盘旋。两岸问题不解，台湾长线发展陷入瓶颈，投资不振，金融市场高达八兆资金无处可去，形成新的“台湾钱淹脚目现象”，定存利率更从十年前超过八％，跌到只剩二％。所以，靠利息养老，也不可靠。

其三，房地产走出谷底。挥别过去十年的大空头，台湾房地产从三年前起涨，今年总推案量将突破一兆元大关，创下十年新高。而相对过去十年全球房地产大涨，美国平均房价上涨一○○％，台湾涨幅相对落后，下档风险有限，且在二○○八年的利多预期下，“不动产”对这个族群产生极大魅力。于是，他们纷纷加入养“哑巴儿子”的行列，成为“新包租族”。以房子的保值特性，“新包租族”的金算盘等于先赚三十年的退休金。

儿难靠：年轻人赚钱越来越困难，搞不好将来连买房子都有问题

进一步看老年人的资产规划，六十五岁以上，懂得为自己保有资产者仅四三％。但到了五十岁这一代就升高到七○％。更有趣的是，这群人的资产保存形式，存款占第一（八一％），排名第二的就是不动产（占六四％）。

“他们多半是五十岁上下的中产阶级，很懂得“打扮”房子，拉高价值。”住商不动产总经理林倩观察。以前房地产投资客顶多每坪投资个二、三万元装潢一下，让房子“可以看”而已。但这一波的装潢费已经拉高到每坪五、六万，不止让房子“好看”，也间接拉高房价，无论是出租或未来赚取价差，他们都专业许多。

根据岛内“经建会”九月十九日刚出炉的住宅需求动向第二季调查，台北市房地产有超过二成三是投资客，而其中有近五成投资客是为了赚取租金收益。也就是说，现在台北每十个购屋者中，就有一人是为了当包租公或包租婆。

养好房：每坪装潢费高达七万元，吸引高阶商务客，拉高报酬率

五十四岁的陈妈妈，坐在她刚装潢好的第三户小套房里，正在跟室内设计师余君萍讨论装潢的细节。

陈妈妈的小套房，采米白色内装，有现代味十足的镜子墙，十三坪的小套房看起来像二十六坪。一坪半的浴室里，摆着价值两万块的白色浴缸。她瞄准的是付得起高价房租的日本商务人士，因为日本人爱泡澡，她就买浴缸，连三十二吋液晶电视及全套家具都备齐了。陈妈妈还在电视机旁弄了一个小储藏室，高度可供日本商务房客放高尔夫球具。

要当现代“新包租族”，不再只是买了房子后，就等着房客上门。“新包租族”要花更多心力打扮、管理自己的房子，寻求更好的报酬率。

怎么说呢？首先，要了解复利的魔力。同样的五百万元，若放在二％的银行定存，和投资在固定年收益四％的生财工具，十年后，后者的总资产将达七百四十万元，足足比前者多出一百三十一万元，这笔钱可以用来乘坐高级邮轮环游世界，或者买一台BMW汽车。

老更富：每月固定收入比定存高，还可拥有房子供养老

但如果你现在没有五百万元，只要你够勤劳、也够耐烦，运用银行房贷的低利率，你就拥有一个发挥杠杆致富力量的机会。

百事新亚房屋总经理汤凯宇举例，假设一个五百万元的小套房，你向银行取得百分之百的贷款成数，贷款利率三％，二十年下来，资金成本共一百六十五万元。

若你将此套房出租，月收租金三万元，保守估计（每年扣除一个月租金当成房屋闲置、维修等成本），五年后，光租金就可回收一百六十五万元，把利息完全赚回来，不仅平常的现金流量不成问题，所收的租金则可以拿来逐步偿还房贷本金，二十年后还拥有一户既保本又增值的房子足供养老。

低利率，让房地产投资可近性更高，只要选对地点，你就可以用小本钱滚出大财富。以黄素清为例，她只用了五百万元退休金，就滚出四个哑巴儿子，除了每月的租金收入外，现在她的四户小套房市场喊价已到二千八百五十万元，增值三百五十万元。

许多人有个迷思，觉得买房子是高门槛，股票投资则是低门槛，事实不然。现在的股票投资，融资成数只有六成，融资利率则超过六％，但房地产贷款目前可贷成数高达九成，甚至百分之百，而且贷款利率不到三％。

此外，包租族对于景气与利率的变化，也要勤做功课。因为利率是左右租金报酬率的关键因素，利低率，让投资房地产的资金成本低、机会成本也低，但若长期趋势逆转，利率面临大幅或连续调涨压力，租金报酬率有可能会出现负值，或机会成本过高，此时就不适合从事此投资行为。

林倩指出，台湾房地产虽然近期处于三年来相对高档，但相对国际市场，台湾房地产的长期价值仍被低估。再看“经建会”的住宅需求动向第二季调查，岛内住宅需求面信心比上一季，以及去年同期仍持续增加，显示房地产前景仍持续看好。而且以台北市为例，租屋搜寻者预期租金上涨之比例持续增加，已超过四成，显示对于未来租金上涨将具有支撑作用。

而面临“代间契约”改变压力的中产阶级人口，当他们从事业高峰逐渐转向退休生活，手上握有的资产，势必转向追求稳定的报酬，这股力量，也将逐渐改变台湾房地产过去十年空头的颓势。

来源：台湾《商业周刊》，略有删节

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